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SCPI

SCPI : IMPOSITION ET AVANTAGES

Les SCPI, appelées également « pierre papier », sont des Sociétés Civiles de Placements Immobiliers. L’investissement dans une SCPI comporte plusieurs atouts et bien évidemment quelques inconvénients. En fonction de sa situation, il faudra surtout vérifier au préalable qu’un investissement immobilier en direct n’est pas plus pertinent.

 

SCPI : principe de fonctionnement

Les SCPI, appelées également « pierre papier », sont des Sociétés Civiles de Placements Immobiliers. L’activité d’une SCPI consiste à faire l’acquisition d’un patrimoine immobilier locatif pour ensuite le gérer et le louer.

Les SCPI permettent ainsi d'investir dans la Pierre, c'est-à-dire dans l’immobilier, par l’intermédiaire d’une société. C’est ce qu’on appelle la « pierre papier ». La plupart du temps les SCPI distribuent des revenus locatifs réguliers sous forme de coupons périodiques.

La loi du 31/12/1970 règlemente le statut des SCPI complétée par celle du 04/01/1993 qui élargie son objet et renforce la sécurité des particuliers. Les SCPI sont étroitement surveillées par l’AMF parce qu’elles font appel à l’épargne.

Il existe 3 types de SCPI

  • les SCPI de rendement,
  • les SCPI de capitalisation,
  • et enfin les SCPI fiscales.

Les SCPI dites "de rendement" ont pour objectif la perception de revenus réguliers. Ces SCPI sont soumises au régime de droit commun des revenus fonciers. Les SCPI de rendement investissent généralement dans des locaux d’entreprises, des bureaux ou des entrepôts.

Les SCPI de capitalisation ne versent pas de revenus réguliers. Son objectif est de réaliser une plus-value à moyen et long terme, en investissant dans des biens immobiliers sous-valorisés.

Les SCPI fiscales bénéficient quant à elle d’avantages fiscaux spécifiques à certains placements immobiliers tels que le dispositif mis en place par la loi Scellier. Les SCPI fiscales sont plutôt investies en immobilier d'habitation. Les SCPI fiscales ne sont pas proposées dans le cadre de l'assurance vie ou des contrats de capitalisation qui empêcheraient de bénéficier de leur imposition attractive.

Imposition des revenus issus d'une SCPI

Les SCPI ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés mais à l’imposition sur les revenus et aux plus values. Les associés sont dans la même position que s’ils étaient directement propriétaires des biens détenus par la société.

La quote-part des revenus fonciers sont imposables à l’impôt sur le revenu. Les éventuels intérêts d'emprunt sont déductibles (lorsque l'achat de parts de SCPI a été réalisé à crédit) ou peuvent venir compenser un déficit foncier existant par ailleurs.

Imposition liée à la cession de parts

L'imposition des plus values immobilières s’applique en totalité à la cession de parts de SCPI.

A partir du 1er février 2012, comme pour l'immobilier détenu en direct, la plus-value est totalement exonérée d'impôt après 30 ans de détention (abattement de 2 % par an pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, 4 % par an au-delà de la 17e et 8 % pour chaque année de détention au-delà de la 24e).

Avantages des SCPI

 

  • Un placement en SCPI permet la mutualisation des risques entre actionnaires,
  • le patrimoine est diversifié car la SCPI investit sur des types de biens et des zones géographiques variés,
  • aucun souci de gestion,
  • un investissement SCPI est accessible aux petits patrimoines,
  • à terme la SCPI assure la revente du parc immobilier et redistribue le capital aux associés au prorata du capital investi,
  • la possibilité de souscrire des SCPI dans un cadre fiscal avantageux.

 

Inconvénients des SCPI

Les premières années, l’investissement dans une SCPI nécessite un effort d’épargne plus important que pour un investissement immobilier en direct, le temps que tous les biens de la SCPI soient loués. La maîtrise de l’opération est inférieure dans le cas d’une SCPI par rapport à un investissement immobilier en direct.

 

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