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ISF et la Résidence Principale



Valorisation de la résidence principale à l'ISF


Au niveau de l'ISF, la résidence principale et plus généralement tous les biens immobiliers sont évalués selon leur valeur vénale réelle. On parle de « valeur marchande, c'est-à-dire le prix auquel ces biens pourraient être vendus si leurs propriétaires décidaient de les céder ».

Cette valeur vénale se détermine en priorité par méthode de « comparaison avec des cessions de biens identiques ou tout au moins similaires intervenues à des dates proches », à défaut, par une méthode de rendement ou de réévaluation. (Rép. min. Remiller JOAN 17 fév. 2009, n° 35028).

Selon le Code Général des Impôts (CGI. art. 885 S) « Un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. »

« Est considéré comme résidence principale l'immeuble ou la partie d'immeuble constituant la résidence habituelle et effective du redevable. » (Doc. adm. 7 S-351 n°12)

Attention : L’abattement étant prévu pour les résidences principales, «les résidences secondaires [...] ne peuvent pas bénéficier de l'abattement de 30 %. » (Doc. adm. 7 S-351 n°12)

Valorisation à l'ISF de la résidence principale logée dans une SCI


Le redevable de l’ISF qui détient sa résidence principale dans une SCI ne peut pas invoquer le bénéfice de l’abattement de 30 %. En effet, l’abattement ne concerne pas les parts de sociétés civiles de gestion ou d’investissement immobilier.

En revanche, les parts de sociétés civiles d'attribution (CGI. art. 1655 ter) peuvent bénéficier de l’abattement de 30 %. (Doc. adm. 7 S-351 n°12).

Résidence principale démembrée


Lorsqu’un immeuble est démembré et sert de résidence principale à l’usufruitier / titulaire d’un droit d'usage ou d'habitation et/ou au nu-propriétaire, deux possibilités se présentent.

Si l’immeuble est compris, pour sa valeur en pleine propriété, dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit d’usage et d’habitation, alors l'abattement de 30 % est applicable. (CGI. art. 885 G)

Si la valeur de l’immeuble est comprise dans le patrimoine de l'usufruitier et du nu-propriétaire, alors l’abattement de 30 % est applicable sur la valeur de la part de chacun dans cet immeuble à condition que cet immeuble constitue la résidence principale de chacun d’eux. (Doc. adm. 7 S-351)

Cas des époux vivant séparément


Lorsque les époux sont soumis à une imposition commune à l'ISF, un seul immeuble peut bénéficier de l'abattement de 30 % et ceci même s’ils sont soumis à une imposition séparée à l’IR.

« Lorsque les époux sont séparés de biens et ne vivent pas sous le même toit ou ont fait l'objet d'un jugement de séparation de corps et dans la mesure où ils ont effectivement cessé de cohabiter, l'abattement de 30 % est susceptible de s'appliquer à la résidence principale de chacun des époux dès lors qu'ils font l'objet d'une imposition séparée à l'ISF. » (Doc. adm. 7 S-351 n°13)

Résidence principale en construction


Lorsque l’immeuble qui servira de résidence principale est en cours de construction, il constitue un élément du patrimoine de son propriétaire et est donc imposable à l’ISF. Cependant, la valeur à déclarer dépend de son état d'avancement au 1er janvier de l'année de l'imposition. (Doc. adm. 7 S-351)

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