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INVESTISSEMENT MALRAUX : UNE RÉDUCTION HORS PLAFONNEMENT !

 

Principe du dispositif Malraux


Les investisseurs effectuant des travaux en vue de la restauration complète d’immeubles se situant dans des secteurs protégés, bénéficient grâce à l'investissement Malraux d'une défiscalisation efficace sur l'impôt sur le revenu si les revenus de la location de l'immeuble proviennent de la catégorie des revenus fonciers.

 

Investissement Malraux : SYNTHESE


1. L'investissement Malraux procure une réduction d'impôt de 30 %
2. Vous bénéficiez d'un investissement en centre-ville, simple à louer et à revendre
3. L'investissement Malraux est exclu du plafond global des niches fiscales
4. Vous constituez un investissement immobilier de qualité
 

Loi Malraux : Textes de référence


- CGI. art. 199 tervicies
- Décret 23 août 2012, n 2012-992
- BOI-IR-RICI-200
- BOI-IR-LIQ-20-20-10-10

 

Taux de réduction d’impôt


Un investissement éligible à la loi Malraux permet de bénéficier en 2015 d'une défiscalisation importante avec un taux de réduction d’impôt de :- 30 % pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé et ceux situés dans les quartiers anciens dégradés.

- 22 % pour les immeubles situés en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou dans une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AMVAP),

Remarque : l'administration ne fait pas référence à l'année d'engagement de l'investissement immobilier dans le BOI-IR-RICI-200.

L'article 105 de la loi de finances pour 2011 qui a instauré le premier coup de rabot fiscal énonçait en son IX qu'il ne concernait pas les dépenses pour lesquelles le contribuable justifie qu’il a pris, avant le 31 décembre 2010, l’engagement de réaliser un investissement immobilier.
 

Immeubles concernés par l’investissement Malraux


Pour réaliser un investissement Malraux, la loi impose plusieurs conditions au dispositif :- pour être éligibles à la loi Malraux les immeubles doivent être affectés à l'habitation avant et après la réalisation des travaux,

L'opération d’investissement Malraux doit avoir lieu soit :

- dans un secteur sauvegardé (Ordonnance 28 juill. 2005, n 2005-864, Décret 25mars 2007, n 2007-452)

- dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). Dans ce cas, il faut en plus que les travaux soient déclarés d'utilité publique.

-dans une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AMVAP), lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique.

- dans les quartiers anciens dégradés (jusqu'au 31 décembre 2015) délimités par l'article 1er du décret n 2009-1780 du 31 décembre 2009
 

Engagement de location


L'investissement Malraux impose de prendre l'engagement de louer le local pendant 9 ans à une personne autre qu'un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.En cas de détention par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, celle-ci doit prendre l'engagement de louer les locaux pendant 9 ans et ses associés de conserver les parts pendant 9 ans.

En présence de local d'habitation, l’investissement en Malraux doit être loué à usage de résidence principale du locataire lors de la signature du bail et pendant l'engagement de location.
 

Délai de mise en location de l’investissement


Dans le cadre de du dispositif Malraux, la location du bien immobilier doit prendre effet dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.
 

Investissement Malraux : personnes éligibles


Peuvent bénéficier de la défiscalisation issue de l’investissement Malraux :- les personnes physiques et les associés personnes physiques de certaines sociétés à conditions que ces personnes soient fiscalement domiciliées en France. (CGI. art. 4 B)

- les non résidents dits «Schumackers», assimilés à des personnes fiscalement domiciliées en France.
 

Une réduction d'impôt hors plafonnement global


L’investissement Malraux est exclu du calcul du plafonnement global des niches fiscales en 2015.En revanche, les réductions accordées suite à une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux déposée avant le 1er janvier 2015, restent soumises au plafonnement de 2012 (18 000 € + 4 % du RNGI).

Remarque : cette réduction pourra être réduite par l'application du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu par le nouvel article 200-0 A du Code général des impôts.

La réduction d'impôt relative à l’investissement pourrait faire l’objet d’une remise en cause en cas de :

- non-respect de l’engagement de location ;
- non-respect de l’engagement de conservation des parts ;
- non-respect des conditions de mise en location;
- cession, pendant la période d’engagement de location, des immeubles au titre desquels le contribuable a bénéficié de la réduction d’impôt ;
- démembrement du droit de propriété de l'immeuble concerné ou des parts.

Pour un même investissement Malraux, la réduction d’impôt est non cumulable avec :

- la réduction pour investissement dans le secteur touristique (CGI. art. 199 decies E à G),
- la réduction pour investissement réalisé dans une résidence hôtelière à vocation sociale (CGI. art. 199 decies I),
- la réduction pour investissement Outre-Mer "Girardin logement" (CGI. art. 199 undecies A et C),
- la réduction pour investissement locatif "Scellier" (CGI art. 199 septvicies).
 

Fiscalité des revenus locatifs


Le produit de la location de l'immeuble en Malraux doit être imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Sont exclus les dépenses de restauration effectuées portant sur des biens figurant à l’actif d’une entreprise individuelle soumise à l’impôt sur le revenu, même s'ils sont loués nus.Pour les associés de sociétés non soumises à l'IS (hors SCPI), la réduction d'impôt est possible dès lors que le produit de la location de cet immeuble est imposé entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers. Dans ce cas les associés peuvent bénéficier de la réduction d'impôt pour la quote-part des dépenses de restauration qu'ils ont supportée.

Si le bien est soumis à l'indivision, chacun des indivisaires bénéficie de la réduction d'impôt calculée sur la fraction de dépenses éligibles correspondant à ses droits dans l'indivision.

Les personnes qui détiennent un droit démembré sur l'immeuble ne peuvent pas bénéficier de la réduction. Le bénéfice de la réduction d'impôt est réservé aux contribuables qui sont titulaires de la pleine propriété de l'immeuble ou des titres.
 

Conditions de restauration imposées pour le dispositif


Investir en Malraux suppose une restauration de l'immeuble, celle-ci peut être :- la restauration complète d'un immeuble bâti : il n'est pas nécessaire que les travaux portent sur toutes les parties de l'immeuble, lorsque certaines d'entre elles ne nécessitent aucune intervention,

- la restauration déclarée d'utilité publique : l'immeuble doit être déclarée d'utilité publique, sauf dans le cas où le PSMV est approuvé. Aucune précision relative à l'initiative des travaux n'est prévue.

Sont exclus de la Loi Malraux les travaux qui n'en permettent qu'une restauration partielle.
 

Charges ouvrant droit à la défiscalisation Malraux


Les charges ouvrant droit à la défiscalisation Malraux sont limitativement énumérées :- les dépenses de réparation et d'entretien,
- les primes d'assurance,
- les dépenses d'amélioration afférentes à des locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement,
- les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des handicapés, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement,
- les impositions autres que celles incombant normalement à l'occupant perçues au profit des collectivités locales,
- frais de gestion,
- frais d'adhésion à des associations foncières urbaines.

Ouvre droit également à la réduction d'impôt Malraux la fraction des provisions versées par le propriétaire pour dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant effectivement employé par le syndic de la copropriété au paiement desdites dépenses.
 

Dépenses d’investissement spécifiques


Certaines dépenses d’investissement peuvent être prises en compte pour le calcul de la réduction Malraux :- travaux de reconstruction de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées,
- travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble d'habitation,
- travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire.
 

Date de réalisation des travaux d’investissement


Les dépenses ouvrant droit à réduction d’investissement Malraux sont celles supportées par le contribuable à compter de la délivrance du permis de construire ou de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable.Seules les dépenses supportées jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivant l'une des 2 dates visées précédemment seront prises en compte pour la calcul de la réduction d’investissement Malraux.

Les contribuables peuvent donc bénéficier d’un avantage fiscal pendant 4 années d’imposition au maximum.
 

Fait générateur de la réduction d'impôt Malraux


Le fait générateur de la réduction d'impôt en Malraux est constitué par la date de paiement des dépenses éligibles par le propriétaire (ou son mandataire) à l’entreprise qui a réalisé les travaux de restauration.Lorsque les dépenses de travaux sont réalisées dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR) (CCH art. L. 262-1), le fait générateur de la réduction d’impôt est constitué par le paiement au vendeur, selon l’échéancier prévu au contrat, du prix des travaux devant être réalisés.
 

Base de réduction d'impôt


La base de la réduction d’impôt pour l’investissement Malraux est constituée des dépenses visées plus haut supportées par le contribuable.En cas d'acquisition d'un immeuble à rénover (CCH. art. 262-1), le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt est celui correspondant au prix de revient des travaux devant être réalisés par le vendeur et effectivement payés par l'acquéreur selon l'échéancier prévu au contrat.

Les dépenses sont retenues dans la limite de 100 000 € par an.

Les dépenses éligibles sont prises en compte pour leur montant TVA comprise. Cette règle comporte toutefois une exception pour les bailleurs dont les loyers sont assujettis à la TVA de plein droit ou sur option (CGI. art. 33 quater).
 

Déclarations fiscales


Le cabinet Optimus Patrimoine accompagne ses clients dans ses premières déclarations fiscales faisant suite à un investissement Malraux réalisé par notre intermédiaire.
 

Les avantages du dispositif d'investissement Malraux


Les avantages d’un investissement Malraux sont les suivants :- Une défiscalisation forte avec une réduction d'impôt au taux de 30 % ou 22 %,

- Toutes les dépenses de travaux sont en principe éligibles à l'avantage fiscal Malraux,

- Des biens de grande qualité,

- Revenus réguliers sous forme de loyers.

- Applicable avec le régime du micro-foncier.

- Possibilité d'obtenir un déficit foncier grâce aux intérêts d'emprunt.

- Réduction d'impôt exclue du plafonnement global des niches fiscales pour les dépenses payées ou les investissements Malraux réalisés à compter du 1er janvier 2013 (date de permis de construire).
 

Conditions d'investissement


Les conditions d’un investissement Malraux sont les suivants :
- Les dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt Malraux sont retenues dans la limite annuelle de 100 000 €.
- L'investissement Malraux nécessite un certain formalisme élaboré
- Engagement de location nue à titre de résidence principale pendant 9 ans.

 

Contactez notre cabinet pour votre investissement


Contactez notre cabinet de gestion de patrimoine pour optimiser votre fiscalité notamment au travers du dispositif d'investissement Malraux. Vous pouvez également vous rendre sur notre site dédié à la Loi Malraux.
 

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