• Facebook
  • Twitter
  • Google Plus
  • LinkedIn

Merci de copier le code

 

    

 
 

Investir en LMNP en 2014 : soyez vigilants

 
Investir en LMNP en 2014 offre de très nombreux avantages du fait notamment d'un mécanisme comptable très intéressant : l'amortissement du bien.

Cela en fait un outil performant pour créer ou développer un patrimoine avec une pression fiscale bien souvent inexistante pendant de nombreuses années d'investissement.
 

Quels types d'investissement en LMNP ?


En matière d'investissement LMNP (location meublée non professionnelle), il est possible d'investir dans un appartement traditionnel ou en résidence de services (montagne, mer, EHPAD, ...).

Les critères de choix entre ces 2 types d'investissement dépendront principalement : de la volonté de liquidité de l'investisseur, de son patrimoine existant, de sa volonté de déléguer ou non la gestion locative, ...

Notre cabinet de gestion de patrimoine propose ces 2 types d'investissement LMNP.
 

Investir en LMNP : De nombreux avantages


1. Aucun souci de gestion locative. La gestion est confiée à un professionnel du secteur.
2. L'investissement en LMNP permet une défiscalisation très efficace grâce à l'amortissement.
3. Un rendement souvent supérieur à 4.00 %
4. Récupération de la TVA en résidence de services (mais attention au prix surévalué des promoteurs !)
5. La possibilité de faire du LMNP sur des immeubles neufs traditionnels
 
Textes de référence : BOI - Régime fiscal des locations meublées
 

Où sont les pièges du LMNP ?


Les pièges en matière de LMNP se situent dans le cadre de certains investissements au sein de résidences de service.

Le risque réside dans l'illiquidité du bien à la sortie ou dans une vente bradée. Trop nombreux sont les investisseurs qui ont dû payé une indemnité d'éviction exorbitante pour pouvoir récupérer leur bien ou qui ont réussi à vendre leur bien mais avec une forte moins value.

Investir au sein d'une résidence de services permet certes l'obtention d'un rendement contractuel avec le gestionnaire, pour autant l'investisseur doit sélectionner scrupuleusement son bien (localisation, gestionnaire, ...).

Cette sélection permettra d'assurer la pérennité de l'investissement meublé.
 

Qui peut investir en LMNP ?


 
A la différence du statut LMP, le statut est LMNP est accessible à tous sous réserve de quelques formalités administratives.

Investir en LMNP ne contrevient pas à l'exercice de professions réglementées.

Certaines professions (fonctionnaires, avocats, experts comptables, notaires, médecins, pharmaciens…) se voient interdire l'exercice de toute activité commerciale et la location meublée relève fiscalement des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

On aurait donc pu croire que la location meublée était interdite aux professions réglementées.

Or, investir en location meublée reste juridiquement une activité civile : "la location des immeubles ne fait pas [...] l'objet d'une entreprise commerciale, que l'appartement soit loué nu ou meublé" (Cass. civ. 3ème 10 nov. 1993).
 
 
 
De plus, le Code de Commerce, dans son article L 110-1 définissant les actes de commerce, n'aborde pas la location d'immeubles quelle que soit sa forme.

Chacun peut donc se réjouir que le statut LMNP soit ouvert au plus grand nombre de contribuables.
 

Investir en LMNP pour bénéficier des amortissements d'acquisition dès 2014


 
En terme de fiscalité, le statut de loueur meublé non professionnel LMNP accorde un avantage majeur : la possibilité d'amortir l'immeuble et certaines charges. Ces amortissements sont des écritures comptables qui pour autant ne sont pas des sorties de trésorerie pour l'investisseur.

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) autorise toujours en 2014 un amortissement linéaire et par composantes de l'immeuble acquis (hors terrain).
 
 
A la différence d'une location nue, investir en LMNP permet pendant de très nombreuses années, souvent plus de 20 ans en fonction des paramètres de financement, de gommer toute fiscalité issue sur des revenus fonciers du LMNP.
 
 
amortissement lmnp
 
 
Les durées d'amortissement sont généralement comprises entre 20 ou 45 ans en fonction de la composante : gros-œuvre, toiture, équipements techniques, frais d'acquisition, ... Le choix de la durée se fait généralement par un expert-comptable. Les règles en termes de fiscalité immobilière considèrent par ailleurs que l’amortissement du mobilier se fait quant à lui sur 7 ans.

A noter : les frais de comptabilité en LMNP font l'objet d'une réduction d'impôt pour un montant équivalent.

L’amortissement est uniquement pris en compte fiscalement si le résultat d'exploitation est positif. On déduit alors de ce résultat l'amortissement annuel des composantes de l'immeuble.

L’amortissement ne peut générer un déficit foncier. En revanche les amortissements non comptabilisés sont imputables ultérieurement sans limitation de durée.

Prenons un exemple en LMNP :

Nous supposons un actif immobilier en location meublée non professionnelle avec 12.000 € annuellement de loyers et 3.000 € de remboursement d'intérêts d'emprunt.
L'amortissement annuel de 10.000 € générera un résultat négatif de 1.000 € signifiant une absence totale d'imposition sur le revenu. Les 1.000 € d'amortissement non utilisés seront stockés pour être utilisés les années ultérieures.
 
 
Grâce à ce principe de différé d'amortissement, investir en LMNP est en 2014 une solution fiscale très efficace car les amortissements neutralisent fiscalement les recettes locatives.

Pour se créer un capital immobilier sans fiscalité, investir en LMNP a du sens.
 

Investir en LMNP pour bénéficier de l'amortissement des frais d'acquisition


 
Tout comme les intérêts d'emprunts, investir permet d'amortir les frais d'acquisition : honoraires d'intermédiaires, frais de notaire, frais d'acte, ...

Autre alternative : comptabiliser ces frais en charges.
 

Fiscalité d'un investissement LMNP en 2014


 
Les profits tirés du LMNP sont imposables en 2014 dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). A contrario, un investissement immobilier en location nue relèvera du régime des revenus fonciers qui est davantage imposés.

Le loueur en meublé relève automatiquement du régime micro-BIC lorsqu'il exerce son activité en nom propre, que son activité est exonérée de TVA ou bénéficie de la franchise en base de TVA et qu'enfin ses recettes annuelles n'excèdent pas 32 600 € en 2014.

Si le loueur en meublé ne remplit pas ces conditions cumulatives alors il relèvera du régime réel BIC. Le régime micro-BIC exclut tout déficit BIC.

Les articles 34 et 35 du CGI qui définissent les activités dont les profits relèvent des BIC ne visent pas la location meublée.
 
Le régime d'imposition des loueurs en meublé est déterminé indépendamment de la qualification juridique des locations.
(principe de l'autonomie du droit fiscal).

En LMNP, l'investisseur choisira donc le régime réel simplifié tant que ces charges (y compris avec abattement) sont > 50% des loyers perçus.

Dès l’instant où la location en LMNP dépend du régime réel, l’investisseur peut adhérer à un centre de gestion agréé. En cas de non adhésion, une majoration de 25 % est appliquée sur le revenu par l’administration.

Le régime micro-BIC pour l'investissement LMNP exclut tout déficit BIC. Ainsi, un contribuable "micro-BIC" ne peut pas obtenir un déficit BIC imputable sur son revenu global ou sur les revenus des années suivantes.

Le régime micro s'adresse essentiellement aux loueurs en meublé n'ayant pas d'emprunt et n'envisageant pas la réalisation de travaux importants dans un futur proche. Ainsi, lorsqu'un investisseur anticipe un déficit pour de nombreuses années et qu'il se trouve de plein droit en régime micro, il est indispensable qu'il sorte du régime micro et opte expressément pour le régime d'imposition réel simplifié.
 

Immeubles éligibles pour investir en LMNP en 2014


 
Le régime de la location meublée peut concerner différents types de logements en 2014 :

  - les logements meublés, y compris les chambres meublées, loués à l'année,
  - une partie de la résidence principale du loueur,
  - les locations saisonnières,
  - les meublés de tourisme

La loi de programmation pour la cohésion sociale du 19 janvier 2005 régit la location de logements meublés, notamment lorsque la location meublée constitue la résidence principale du locataire. Investir en LMNP suppose :

  - la signature d'un bail d'1 an minimum (tacitement reconductible), sauf lorsque la location est consentie à un étudiant où la durée du bail peut être réduite à 9 mois,

  - la durée minimale du préavis est fixée à 3 mois, sauf lorsque la location est consentie à un étudiant où la durée du préavis peut être réduite à 1 mois,

  - la motivation du congé doit être obligatoirement réalisée sur des fondements précis prédéterminés par la loi : reprise du logement pour l'occuper ou pour le vendre ou en cas de motif « légitime et sérieux » notamment d'impayés de loyers,

  - l'indexation des loyers des locations meublées doit être réalisée sur la base de l’IRL depuis la loi du 05 mars 2007.
 

Plus-Values 2014 en LMNP


 
Le régime applicable d'un investisseur en LMNP est celui des plus-values immobilières des particuliers pour 2014, donc le LMNP bénéficie du dispositif d'abattements pour durée de détention.
 

Un expert en LMNP à vos côtés


 
Pour investir en LMNP, il faudra se méfier de certains pièges comme des rentabilités trop élevées qui cachent parfois des défauts à un projet d'investissement. Notre cabinet de gestion de patrimoine est là pour vous accompagner et vous éviter les multiples erreurs à ne pas commettre. Pour ce faire, nous sommes également appelés à travailler avec des expert-comptables spécialisés sur le dispositif LMNP.

Le prix de l'immobilier est également très important. On achète un bien immobilier meublé avant d'acheter une fiscalité attrayante !
 
 
Sur le plan fiscal, il faudra faire attention à ne pas loger l'investissement en LMNP au sein d'une SCI.
 

 Mlle  Mme  M.
Nom* Téléphone portable*
Prénom* Email*
Code Postal*

Votre message

Veuillez copier le code de sécurité*
captcha


*champs obligatoires
 
 
Téléphone :      09.81.24.78.76 (prix d’un appel local)