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Dispositif Pinel : réduction de 21 % sur votre investissement immobilier

 
 
La loi de finances pour 2014, en son article 80, a introduit, en remplacement du dispositif « Scellier » codifié à l’article 199 septvicies du CGI, le dispositif Pinel.

Ce dispositif reprend de nombreuses caractéristiques du « Scellier intermédiaire », c’est-à-dire soumis à un plafond de ressources du locataire et à l’impossibilité de louer à des ascendants ou descendants du contribuable, avec néanmoins quelques divergences.

Notre cabinet de gestion de patrimoine vous accompagne dans la sélection des biens éligibles au dispositif Pinel.
 

Contribuables concernés par le dispositif Pinel


"Le contribuable qui entend bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Pinel doit, en tout état de cause, être domicilié fiscalement en France au sens de l’article 4 B du CGI.

Il s’agit, conformément aux dispositions de l’article 4 A du CGI, des contribuables qui sont soumis en France à l’impôt sur le revenu sur l’ensemble de leur revenus, qu’il s’agisse de revenus de source française ou étrangère. Dans la généralité des cas, il s’agit de personnes résidant en France métropolitaine ou dans les départements d'outre-mer de Guadeloupe, Guyane, Martinique ou Réunion.

La circonstance que le contribuable ayant bénéficié de la réduction d'impôt, transfère son domicile fiscal hors de France au cours de la période de l'engagement de location (initiale ou prorogée) n'est pas de nature à entraîner la remise en cause de l'avantage fiscal obtenu jusqu'à la date de ce transfert.

L’administration fiscale précise que pendant les périodes d'imposition au cours desquelles le contribuable n'est plus considéré comme fiscalement domicilié en France au sens de l'article 4 B du Code général des impôts, la réduction (ou son complément éventuel) ne peut plus être imputé et ne peut faire l'objet d'aucune imputation ultérieure.
 

Conditions de location en location immobilière Pinel


La durée minimale de location est de 6 ans pour une réduction de 12%

Pour une location de 9 ans, la réduction est de 18%.
Pour une location de 12 ans, la réduction est de 21%.

Cette durée de location est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d'effet du bail initial.

La location devra être effective dans les 12 mois qui suivent l’acquisition du bien immobilier Pinel et devra respecter les prérogatives légales de plafond de loyer et de plafond de ressources des locataires.

Le bien doit être loué nu à usage d'habitation (BOI-IR-RICI-360-20-20, § 20). Les logements loués meublés sont donc exclus du bénéfice de la réduction.

Pour ouvrir droit à la réduction, le logement doit constituer la résidence principale du locataire.

L’habitation principale s’entend, d’une manière générale, du logement où résident habituellement et effectivement les membres du foyer fiscal.

La location du logement doit être effective et continue pendant la période d’engagement de location, ce qui exclut les logements dont le propriétaire (ou les co-indivisaires) se réserve la jouissance, […] ou un membre de son foyer fiscal, directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont il est associé.
 

Démembrement et Indivision dans le cadre de la loi Pinel


La circonstance que l’immeuble soit acquis en indivision ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt Pinel.

La réduction d’impôt ne s’applique pas aux immeubles dont le droit de propriété est démembré (il s’ensuit que le démembrement de propriété de tout ou partie des éléments entrant dans la base de l’avantage fiscal, tels que le logement, ses dépendances immédiates et nécessaires ou son terrain d’assiette, fait obstacle pour l’ensemble de l’immeuble au bénéfice de la réduction d’impôt).
 

Plafond de loyer applicable à la loi Pinel


Afin d’être éligible au dispositif Pinel, le loyer mensuel par mètre carré (m²) ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, à un plafond fixé par décret.

Le plafond applicable diffère selon :

> la zone dans laquelle se situe le logement donné en location,

> la date de réalisation de l'investissement.

Ces plafonds seront révisés au 1er janvier de chaque année selon les modalités prévues au premier alinéa du a de l’article 2 duodecies, c’est-à-dire selon l’indice de référence des loyers (IRL) c’est-à-dire selon l’inflation hors loyer et tabac.
 

Plafond de ressources applicable au dispositif Pinel


Pour bénéficier du dispositif Pinel immobilier, la location doit être consentie en faveur de locataires ayant des ressources inférieures à un certain seuil à la date de conclusion du bail.

Les plafonds de ressources des locataires sont fixés par décret et sont mentionnés à l’article 2 terdecies D de l’annexe III au CGI, plafonds de ressources qui sont révisés chaque année au 1er janvier.

Les ressources du locataire s'entendent du revenu fiscal de référence (CGI. art . 1417 VI, 1°) figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. Ainsi, pour les locations conclues durant l'année 2016, le revenu fiscal de référence à retenir est celui figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l'année 2014.

Si les ressources du locataire deviennent supérieures au plafond autorisé, entre l'année de référence et la mise en location ou au cours de la période couverte par le bail, l'avantage fiscal n'est pas remis en cause. Il en est de même en cas de reconduction tacite ou expresse du bail avec un même locataire.

Plafond loyer Dispositif Pinel

 

Plafond de réduction d'impôt Pinel


Il est possible de réaliser 2 investissements par an dans la limite du plafond des 300.000€

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du ou des logements. Le plafond du prix de revient est fixé à 5 500 € du m² habitable sans distinction selon la zone de situation de l’immeuble.
 

Fait générateur de la réduction d'impôt Pinel


Si le logement a été acheté en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement) l'année où le logement est livré, alors que les travaux sont terminés et est imputée sur l'impôt sur le revenu au titre de la même année (peu importe le mois de livraison il n'y a pas de prorata).

Concrètement, si l'acte notarié de votre logement est signé en 2015 mais votre bien est livré en 2016, la réduction d'impôt s'appliquera sur les impôts qui seront versés en 2017 sur les revenus 2016. En revanche, le pourcentage de réduction d'impôt qui s'appliquera est celui de 2015 car vous avez signé l'acte notarié en 2015.

Si le logement est déjà achevé, la réduction d'impôt accordée par le dispositif Pinel commence à s'appliquer l'année de l'acquisition, c'est à dire l'année de la signature chez le notaire et sera imputée sur l'impôt sur le revenu dû au titre de cette même année.
 

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