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INVESTISSEMENT IMMOBILIER : FAITES APPEL A UN EXPERT

 
Comment investir dans immobilier locatif ? Une question fondamentale car l'investissement immobilier représente une véritable solution de développement patrimonial car il la particularité d'être financé par un tiers, le locataire, à la différence des actifs financiers.

L'immobilier est un investissement adapté pour développer un patrimoine ou s’assurer plus tard des revenus complémentaires.

Cependant, des pièges existent et 2 éléments sont primordiaux pour que l'investissement immobilier soit au final bien rentable : la qualité du bien et le cadre fiscal d'investissement.

Une maîtrise du Code Civil et du Code Général des Impôts semble donc s'imposer.

Notre cabinet de gestion de patrimoine vous accompagne dans votre investissement locatif afin d'en optimiser l'efficacité.
 

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif ?


L'investissement immobilier locatif présente plusieurs avantages :

L'investisseur ne finance qu'une partie de l’acquisition du bien. Le reste étant financé par le locataire et parfois par l'optimisation fiscale que l'investissement immobilier permet de réaliser. C'est souvent le cas lorsque l'investisseur possède d'autres biens immobiliers ou même dans le cadre d'un investissement démembré.

Le logement locatif connaît une véritable pénurie. De nombreux experts immobiliers considèrent que, pendant au moins 15 ou 20 ans, il subsistera un déficit de logements. Ce phénomène est accentué par la hausse du prix des logements qui rend plus difficile l'acquisition.

Un projet d'investissement immobilier présente également la particularité d’être finançable par une banque. C'est d'autant plus appréciable que les taux de financement sont à l'heure actuelle extrêmement bas.

Enfin, l’immobilier est une valeur refuge, avec des cycles longs et une faible volatilité. Il fait preuve par ailleurs d’une plus grande stabilité que les placements boursiers.
 

Comment investir et limiter la fiscalité ?


La fiscalité est un paramètre majeur dans le cadre d'une opération immobilière.

Tout d'abord, il faut prendre du recul sur certains dispositifs incitatifs avec réduction d'impôt à la clé. Investir dans l'immobilier locatif c'est se projeter financièrement et fiscalement sur le long terme.

Investir dans l'immobilier en utilisant par exemple des mécanismes d'amortissement (LMNP, LMP, SARL de famille, SCI à l'IS) est la plupart du temps plus efficient qu'un investissement immobilier défiscalisant type Scellier ou Pinel.

Rappelons par exemple qu'un investissement immobilier locatif en LMNP permet une absence complète de fiscalité pendant 20 ans à 25 ans environ.

La fiscalité immobilière pourra dépendre également du mode de détention, si l'investisseur réalise son projet au travers d'une SCI il aura le choix entre une SCI à l'IR et une SCI à l'IS par exemple.
 

Les pièges à éviter de l'investissement immobilier locatif


La fiscalité peut être un vrai piège pour l'investisseur mais si le sujet est bien maîtrisé de nombreux schémas d'investissement sont possibles et très performants fiscalement. Cela permettra à l'investisseur une sortie de trésorerie moins importante.

Investir dans l'immobilier c'est aussi se méfier de certains investissements n'offrant pas ou peu de souplesse au moment de la revente. Il s'agit par exemple d'investissement imposant le paiement d'une indemnité d'éviction à un gestionnaire pour récupérer le bien : résidences étudiantes, résidences de tourisme, ...

Le prix d'acquisition est un élément important pour un investissement immobilier, il existe des bases officielles pour valider le prix du bien immobilier avant de l'acquérir.

Le risque d'aléas locatif est à prendre en considération et pour le couvrir rien de telle que la situation géographique du bien immobilier.

Enfin, investir dans l'immobilier nécessite une maîtrise de l'environnement fiscal, ainsi une location meublée dans le cadre d'une SCI est juridiquement impossible.
 

L'immobilier un bon outil pour défiscaliser


Pour défiscaliser grâce à l'immobilier, il faut voir plus large que les dispositifs offrant une réduction d'impôt.

Ils sont très attirants mais finalement moins efficaces que des schémas du type : LMNP, déficit foncier, démembrement, ... Sans oublier que, pour optimiser l'investissement immobilier réalisé, des sociétés détentrices peuvent être utilisées : SCI, SARL de famille, ...

Investir dans l'immobilier locatif ne signifie pas nécessairement une imposition des revenus fonciers. La non fiscalisation des revenus fonciers est possible et représente une stratégie pleine de bon sens, notamment en période de forte pression fiscale ou lorsque sa tranche marginale d'imposition est élevée.
 

Investir avec ou sans financement


La plupart du temps, pour investir dans l'immobilier locatif, un financement est nécessaire. Pour autant, ce n'est pas une contrainte car les intérêts de ce financement viennent réduire les revenus locatifs produire indirectement à une réduction fiscale.

Il est parfois plus judicieux d'investir dans l'immobilier avec un financement que sans car cela augmente la rentabilité de l'investissement.

Bien sélectionner son bien immobilier locatif


Pour réussir son projet immobilier une sélection rigoureuse du bien s'impose. Notre cabinet de gestion de patrimoine peut vous accompagner.

Cela vous permettra d'assurer une perception récurrente de loyers avec un minimum de désagréments (vacances locatives, travaux, …), tout en pensant aux éventuelles conditions de revente.

La sélection du bien immobilier doit à minima reposer sur les critères suivants :

  - Emplacement : qualité du quartier, écoles, transports, équipements, commerces de proximité
  - Analyse économique de l’investissement : démographie, pôles d’activités, dynamisme local
  - Qualité du promoteur : réputation, solidité financière, garanties proposées
  - Qualité de la construction : matériaux utilisés, architecture, standing
  - Accessibilité : validation de la desserte, moyens de transport
  - Etude locative : demande locative, prix des loyers, calcul de rentabilité
  - Typologie de la copropriété
  - Calculs de rentabilité de l’investissement

 

Préparer sa retraite grâce à l'immobilier


Le modèle de retraite par répartition est de plus en plus fragilisé. Face aux déséquilibres démographiques qui menacent ce modèle, de nouveaux ajustements législatifs seront nécessaires et les pensions vont peu à peu diminuer.

Les français risquent d’être déçus au moment de leur passage à la retraite. Une solution ? Préparer sa retraite et se constituer un patrimoine de manière à bénéficier d’un revenu complémentaire.

Préparer sa retraite, c’est tout d’abord comprendre qu’il faut se constituer un patrimoine le plus tôt possible. C’est une bonne manière de conserver des revenus réguliers et adaptés à ses futurs besoins.

L'investissement immobilier répond parfaitement à cette problématique.
 

Investir dans l'immobilier en France ou à l'étranger ?


Dans un souci de diversification ou d'optimisation fiscale, investir dans l’immobilier locatif à l'étranger peut être tout à fait pertinent.

L'île Maurice est par exemple un paradis fiscal en matière immobilière. Les Etats-Unis offrent quant à eux des possibilités de valorisation encore remarquables.

La fiscalité dépendra de la convention internationale et des règles destinées à éviter la double imposition.
 
 

Pour connaître l'ensemble des possibilités d'investissement, contactez nos experts


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