Amortissement LMNP : explications d’un expert
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Règles d’Amortissement d’un bien meublé (LMNP)

 


Principe d’amortissement du LMNP


Beaucoup de particuliers interrogent notre cabinet de gestion de patrimoine au sujet de l’amortissement en LMNP.

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) autorise un amortissement linéaire et par composantes sur l’acquisition. L’acquisition s’entend l’immeuble et le mobilier. En revanche le terrain ne peut être amorti.

L’amortissement LMNP est linéaire car pour chaque composante (toiture, fondations, …) un certain % du montant global.

Prenons l’exemple d’une construction d’un immeuble dont la toiture représente 50.000 euros. Une toiture s’amortit sur 40 ans, soit 2.5% / an. Chaque année pour cette composante, le propriétaire pourra déduire 1250 euros.

Dans le cadre d’un investissement immobilier LMNP, l’amortissement est pris en compte fiscalement que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci.
L’amortissement ne peut générer un déficit foncier. En revanche les amortissements non comptabilisés sont imputables ultérieurement sans limitation de durée.
 

Les phases d’amortissement


L’activité de loueur meublé entre dans le champ des BIC (Bénéfice Industriels et Commerciaux). Du fait de la déductibilité des intérêts d’emprunt, le résultat de l’activité est donc le plus souvent négatif sur les premières années et n’entraîne pas d’imposition supplémentaire.

amortissement lmnp

L’activité devient excédentaire lorsque les intérêts d’emprunt diminuent. Les amortissements et le stock d’amortissement des années passées vont alors « prendre le relais » de manière à annuler ou diminuer considérablement le résultat fiscal lorsqu’il sera positif.
 

Durée d’amortissement du LMNP


Les durées d’amortissement sont généralement comprises entre 20 ou 50 ans en fonction de la composante : gros-œuvre, toiture, équipements techniques, frais d’acquisition, …

Le choix de la durée d’amortissement d’un LMNP se fait généralement par un expert-comptable.

L’idée de l’amortissement comptable est de pouvoir déduire, sur le résultat de chaque année, une annuité d’amortissement équivalente à la dépréciation théorique de l’immeuble.

L’amortissement en LMNP se fait de manière linéaire sur la durée normale d’utilisation du bien :

• 5 à 7 ans en principe pour le mobilier et les équipements
• 25 à 50 ans pour l’immobilier

 

Pour les frais d’acquisition (honoraires, frais de montage, droits d’enregistrement et commissions), l’investisseur peut au choix les déduire lors de l’année d’acquisition en les considérant comme des charges ou les inscrire en immobilisations au bilan de l’entreprise.

Si on opte pour l’immobilisation, on passera des amortissements définis de la même manière que ceux portant sur la construction.
 

Amortissement ou Censi-Bouvard ?


Le bénéfice de l’amortissement en LMNP est tel que le Censi-Bouvard ne tient pas la comparaison.

On peut aisément estimer que le bénéfice fiscal de l’amortissement d’une location en LMNP est en moyenene 2 fois plus important qu’un dispositif Censi-Bouvard.

Grâce à ce principe de différé d’amortissement, une location en LMNP échappera à quasiment toute fiscalité sur les revenus provenant de la location pendant toute la durée du prêt. Il pourra ainsi récupérer ses amortissements différés pour neutraliser fiscalement ses recettes locatives.
 

Exemple d’amortissement


Un bien est acquis pour 240.000 euros HT, composé de la manière suivante :

Construction 200.00 euros HT
Terrain 30.000 euros HT
Mobilier 10.000 euros HT

Pour rappel, la part relative au foncier (le terrain) n’est pas amortissable. Le foncier peut représenter entre 5% et 20% en fonction de la situation de la résidence et de la densité de construction.

Ce bien génère donc un total de 210.000 euros de réserve d’amortissements.

Pour la construction, les amortissements de l’année 1 représentent globalement 4% de la valeur globale amortissable.
Nous avons donc : 200.000 euros * 4% = 8.000 euros d’amortissement par an pendant 25 ans.

Pour le mobilier, les amortissements de l’année 1 représentent 15% de la valeur globale amortissable.
Nous avons donc : 10.000 euros * 20% = 2.000 euros d’amortissement par an pendant 5 ans.

Au total, la première année, le propriétaire disposera d’une charge d’amortissement de 10.000 sans avoir engager la moindre dépense supplémentaire.