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DEFISCALISEZ GRACE A L'ACHAT EN NUE PROPRIETE

 
Réaliser l'achat en nue de propriété d’un bien immobilier peut être une stratégie très pertinente financièrement et fiscalement.

Cette solution spécifique est utile dans de nombreux cas ; notamment lorsque des particuliers possèdent déjà des revenus fonciers, lorsqu'ils ne veulent pas s'occuper de la gestion locative ou encore lorsqu’ils sont assujettis à l’ISF.

Découvrez quelques exemples de programmes en Nue Propriété récemment sélectionnées pour nos clients.

Notre cabinet de gestion de patrimoine a fait de l'investissement en nue propriété l'une de ses spécialités.

Quels sont les avantages de l'achat en nue de propriété ?


Acheter la nue-propriété permet à des particuliers de réduire considérablement leurs revenus fonciers grâce au financement par emprunt de la nue propriété.

En effet, les intérêts d'emprunt viennent s'imputer sur les revenus fonciers existants à hauteur de la Tranche Marginale d'Imposition + Prélèvements Sociaux. Cette réduction d'impôt peut donc facilement atteindre un taux de 45 à 60 %.

Pour optimiser cette imputation fiscale, l'emploi d'un crédit In Fine peut être optimisant.

L'acquisition d'une nue propriété immobilière constitue une arme efficace du fait de l'imputation sur la TMI et de taux d'intérêt d'emprunt historiquement bas.

Aspect juridique d'un achat en nue proprit


Lors d'un achat en nue propriété, le droit de propriété est divisé en deux parties distinctes : l'usufruit (le bénéficiaire sera l'usufruitier) qui donne le droit d'utiliser le bien, c'est à dire de l'habiter ou de le louer pour en percevoir les revenus.La nue propriété (le bénéficiaire sera le nu-propriétaire) qui permet à celui-ci de disposer du bien, autrement dit de le vendre.

L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien immobilier de qualité pour un prix réduit par rapport à sa valeur en pleine propriété. De ce fait le nu-propriétaire ne peut disposer des revenus générés par la location de son bien et ce sans compensation ultérieure.

L’usufruit est acquis simultanément pour une durée fixe (de 15 à 20 ans) par un bailleur social ou institutionnel qui perçoit les loyers et assure la gestion locative. Il prend généralement en charge, sur toute la durée, les frais, travaux et taxes.

La valeur d’achat de la nue propriété et de l’usufruit est déterminée selon différents paramètres à commencer par la durée estimée ou fixée du démembrement.

Le démembrement immobilier est l’application du mécanisme de démembrement de propriété à l’immobilier. Dans le cas d’un appartement, l’usufruit comprend le droit de l’habiter ou de le louer pour en retirer les revenus de la location.

Dans le cadre d’un démembrement immobilier, les charges liées à l'entretien courant de l'immeuble sont provisoirement transférés à l'usufruitier.

Le nu-propriétaire a une obligation d’entretien et de rénovation par rapport à la structure de l’immeuble : gros travaux, toiture, … Néanmoins, dans certains montages le nu-propriétaire peut être dégagé de ces obligations.

C’est notamment le cas pour la majorité des programmes que notre cabinet de gestion de patrimoine sélectionne.

Enfin, pour des raisons essentiellement fiscales, le mécanisme de démembrement est un outil patrimonial puissant dans 3 cas : la succession, la donation et l’achat en nue-propriété avec démembrement temporaire. C’est ce dernier cas qui nous intéresse ici.
 

Aspect économique de l'opération immobilière


L’intérêt économique l'achat en démembrement de propriété est évident : financer qu’une partie du bien, la nue propriété (50 à 60% environ de la valeur totale du bien, selon la durée) tout en étant plein propriétaire ensuite.Mais cela ne s’arrête pas là. L’opération immobilière permet également :

- d’éliminer totalement les problématiques habituelles d’un propriétaire : recherche de locataires, risque d’impayés, …
- de transférer les taxes et charges à l’usufruitier.

ISF Achat Nue Propriété

Le premier acheteur réalise un investissement en nue-propriété moyennant une décote. Cette décote, de l’ordre de 35 à 45 % pour 15 ans, est financée par l’usufruitier. Ce dernier acquiert l'usufruit de manière temporaire et de façon à bénéficier des revenus locatifs.

Le nu-propriétaire ne perçoit donc aucun revenu pendant la période d’usufruit locatif. Il retrouve son logement à l'extinction de l'usufruit.

Très souvent le nu-propriétaire est un particulier et l'usufruitier une personne morale (société foncière, société soumise à l'IS, ou un bailleur social). Dans ce cas, il est souvent prévu que l’usufruitier supporte les principales charges (taxe foncière, gros travaux).

L’investisseur de la nue-propriété ne perçoit pas de revenus pendant la durée prévue de l’investissement. Il peut cependant vendre son bien à tout moment s’il le souhaite sans perdre les avantages fiscaux acquis.
 

Fiscalité à l'impôt sur le revenu lors d'une acquisition en nue propriété


Pendant la durée du démembrement de propriété, en raison de l'absence de perception de loyers, il n'y aura pas pour l’investisseur d'imposition supplémentaire au titre des revenus fonciers. L'immobilier démembré constitue donc un mécanisme très puissant pour réduire l’Impôt sur le Revenu.

De surcroît, il sera possible de déduire les intérêts d'emprunt de revenus fonciers existants par ailleurs. A défaut, ces intérêts seront reportables pendant dix ans sur des revenus fonciers futurs, par exemple ceux issus de la location du bien à l'extinction de l'usufruit. Une économie d'impôt pourra donc être réalisée par ce biais.

A l'extinction de l'usufruit, la fiscalité foncière sera identique à celle d'un achat en droit commun.
 

Fiscalité à l'ISF de la nue propriété


Le démembrement temporaire constitue un mécanisme très puissant pour réduire l’ISF ; l’opération consiste à acquérir un bien immobilier et en donner temporairement l’usufruit à une société exploitante. Or les biens possédés en nue-propriété n'entrent pas dans l'assiette de l'ISF.L'investisseur enrichit donc son patrimoine sans pour autant alourdir son imposition.

La nue-propriété ne rentre pas dans la base taxable ISF ( article 885 G du Code Général des Impôts ).

A compter du 1er janvier 2013, seuls les biens en nue-propriété acquis par des fonds propres entraînent une réduction de l’ISF (art 885 G quater du CGI modifié par l’article 13 de la Loi de Finances 2013*)

A l'extinction de l'usufruit, l'ISF sera dû sur la valeur totale du bien dès lors détenu en pleine propriété ; le capital restant dû et les intérêts pouvant toujours être déduits.

Un achat immobilier sans les contraintes locatives


Réaliser un investissement en nue propriété permet d'éliminer tous les soucis de gestion habituels. Grâce à l'acquisition de la nue propriété du bien uniquement, les contraintes induites par la gestion, les loyers impayés ou l’absence de locataires sont éliminées.

De même, la totalité des frais de gestion, d’entretien, de réparation ou de remise en état est contractuellement supportée par l’usufruitier.Mise en location, entretien, recouvrement des loyers, ... sont à la charge de l'usufruitier.

L'usufruitier supporte la majorité des taxes y compris la taxe foncière.

A la fin de la période de démembrement, la nue propriété devient une pleine propriété ; le bailleur doit laisser le bien rénové et libre.
 

Défiscaliser grâce au démembrement de propriété


Compte tenu des difficultés budgétaires de notre pays, on peut logiquement supposer que la pression fiscale restera au niveau actuel voire augmentera ces prochaines années.

Acquérir la nue propriété d'un bien immobilier permet de se constituer du patrimoine sans subir cette pression fiscale grandissante.

Acheter une nue propriété est une véritable stratégie d'investissement par capitalisation pour les investisseurs.

Par ailleurs, selon la situation patrimoniale et la nature des programmes commercialisés, grâce à l'achat de la nue propriété d'un bien une optimisation de l’impôt sur le revenu, de la taxe foncière ou de l’ISF est possible.
 

Reconstitution de la pleine propriété


Le contrat signé entre le bailleur et l’investisseur prévoit précisément les conditions dans lesquelles s’effectue la sortie du démembrement de propriété. Ainsi, le nu-propriétaire peut, 6 mois avant l’échéance, donner congé au locataire en place ou lui proposer un nouveau bail avec un nouveau montant de loyer.A la fin du démembrement, le nu-propriétaire a le choix de vendre, louer ou occuper le bien dans les conditions de la loi ENL du 13 juillet 2006.

Elle précise notamment les modalités d’extinction de l’usufruit et prévoit que les baux consentis par l’usufruitier sont automatiquement échus au dernier jour de l’usufruit.
 

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Notre cabinet de gestion de patrimoine est à votre écoute pour vous accompagner dans votre optimisation fiscale et la recherche d'une nue proprité.
 

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